“要正确理解和接受这样一个降档市场，不确定性仍将是市场最大的特征。”

编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。

当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。

此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？

值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。

观点网 和陈劲松约定采访当天，受疫情阻滞，我们通过互联网的方式，聊起了过去这段时光。

“在过去一年，房地产行业处于急速向下的‘风险出清’阶段，这是过去很多年都没有出现过的。”4月3日，陈劲松在联合署名的致股东函中这样形容市场，皆因自“恒大事件”爆发以来，大多数开发商均面临着现金流及偿债的严峻挑战。

市场大环境降档的趋势仍在持续，陈劲松所感知到的风险是，房地产销售规模或将随大环境的降档而继续下滑。他坦承，要解决市场存在的问题非常不容易，作为其中一份子，虽然香港红灯笼挂牌正版挂图难以独善其身，但也在通过自己的不断努力，在这个降档的市场中，为行业现状的改善，贡献着专业的力量。

今年以来，陈劲松不止一次呼吁，大家都要正确理解和接受这样一个降档的市场，不确定性仍将是市场最大的特征，他将其称为“新常态”。

尽管雾霾重重，香港红灯笼挂牌正版挂图亦看到了“新常态”下的一缕阳光：一个需要客户定位、需要节省营销成本、挖掘存量资产价值的市场，专业价值才真正派得上用场。

而所谓的机遇，实则是规律所带来的。

降档

与陈劲松见面时，房地产行业已跨过了2022年的上半年，于是我们很自然地聊起了销售规模的话题。

自去年7月以来，商品房销售已呈快速回落的走势。根据观点指数发布的研究报告显示，今年1-6月，前100房企累计权益总销售金额2.42万亿元，同比下降52.7%。6月份，前100房企实现权益总销售金额5611亿元，同比下降46.8%。

2021年曾被陈劲松认为是房地产真正的转折年，但今年的情况似乎更为糟糕。

“今年上半年百强房企销售比去年下滑了50%，回款又慢一点。”陈劲松接着转向房企的债务：“六七月份美元债到期的又不少。目前来看，房企的偿债压力仍然很大。”

谈及此，他无奈地笑笑：“行业内肯定会有很多人很悲观。”下半年销售可能会有好转，但2022年新房销售额也许会在去年基础上继续“降档”。

无独有偶，社科院国家未来实验室等单位联合发布报告，预计今年新房销售额达到15.3-16.7万亿元，较去年18.19万亿元水平下跌8.19%-15.89%。“

怎么理解销售降档？从17、18万亿降档到15万亿，这个趋势还会不会继续？”这位学者型企业家眼中，未来销售规模可能会继续降档，这就是大环境，大环境可能就是面临着降档。

即便剔除疫情反复所造成的影响，陈劲松依然认为房地产“降档”是趋势性的，判断依据与他过往频繁引用的“三十年为一世而道更”几乎一致。

这些客观因素包括，经过三十余年高速增长后，2020年央行发布的调查显示，我国城镇住房拥有率达到96%；而据国家统计局发布的《中国人口普查年鉴-2020》，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积111.18平方米，其中城市家庭人均居住面积36.52平方米。

在陈劲松看来，数据层面我国基本已达到了中等发达国家的人均水平，房屋自有化率甚至高于部分发达国家。户均居住面积角度观察，内地至少也超过香港一倍。这同样意味着，未来的增长空间已经较为有限。

人口一直是观察宏观经济、城市发展乃至房地产行业的长期指标。有迹象显示，自2019年我国城镇化率首次突破60%以来，该指标已出现趋势性增长放缓。2019-2021年，我国常住人口城镇化率分别为60.60%、63.89%、64.72%。

陈劲松预计，今年农村进城人口可能会继续下降，城镇化率增速或从0.8个点降至0.6个点。“这是趋势性的。”

当城市的发展动力，诸如人口、外贸、投资等出现降档趋势时，房地产若干根本问题便摆在了整个行业面前。

陈劲松向我们列举的问题包括，城镇化率是否已处于高位，新增人口就业需求能否满足？外贸进出口降档，老百姓家庭负债率较高，是否还有信心加杠杆买房？以及房企在市场增长时猛地借钱，当市场下行，它们如何面对资产负债表恶化？

因此他提出，我国已经有60%多的城镇化率，在这样的高位，如果经济发展动力缺失，当然商品房销售要从17、18万亿降一大档。“

去年是开始降档，现在是下台阶，明后年降到多少合适？这是全行业可以探讨的。”

稳经济

对于房企的资产负债表恶化，陈劲松认为，要解决这个问题非常不容易。

自去年以来，房企普遍面临融资环境收紧、商品房销售持续转弱的情况，去年下半年起境内外信用债出现大规模违约。“

这就是我们必须要面对的（现实），一边是2022年上半年百强房企销售降了50%，另一边负债还要偿还。”

而在房地产的产业链条中，房企流动性恶化，亦会引发大量的上下游产业“三角债”问题。三角债是企业之间欠付贷款的俗称，本质上是一种连锁债务关系。

香港红灯笼挂牌正版挂图同样受到波及，陈劲松对此并不避讳：“行业各个方面都受影响，包括代理公司，大家是一样的。”他随即指出，现阶段房企还面临保交楼的问题，这项工作肯定要优先处理，因此三角债的处理时间便会延长。“

资产负债表恶化问题并不是开发商能自己解决的，而是要政策、金融综合解决，恢复市场信心。”

微信朋友圈是陈劲松对外输出观点的主要场合之一，他曾在朋友圈呼吁，学习美国经验，成立房地产国家基金；成立预售商品房入伙交楼保险巩固购房者信心等。更早之前，他甚至还建议过将“限售”以外的限制政策松绑，破除“三道红线”以保证债务重组，以及加速发行REITs。

从过去一个多月以来，随着稳经济大盘相关政策陆续实施，房地产行业在销售端、融资端出现回暖迹象，改变总是需要循序渐进的。

万科董事局主席郁亮在6月底也表示，短期市场已触底，市场恢复是一个缓慢、温和的过程。其中，主要一二线城市5月的成交已出现好转，进入6月环比明显上升。

在郁亮讲话前的十多天，陈劲松点评称，市场要形成筑底，关键看成交量。对于行业出现的“底”他们几乎达成了某种共识，陈劲松说，一些民企已开始在长三角、珠三角等地区拿地，这是土地市场触底的表现，也是整体房地产面向未来触底的表现。“

缓慢恢复怎么理解？”郁亮认为，尽管6月环比明显上升，但同比仍然下降，更重要的是行业不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。

陈劲松认为这与自己的立场不谋而合，房地产行业已进入了趋势性增量下台阶的前半段，大方向仍是降档。

实际上，房企的资产负债表或地方的土地财政，很大程度上要看商品房的成交量，因为销售是经营所需现金流的主要来源。在陈劲松的“降档”预测中，房屋市场成交量如果长期维持低位，行业恢复就将是一个缓慢的过程。

当我们的话题又一次拐回到“降档”时，陈劲松换了种轻松语调说，中国在解决房地产问题上有无比的制度优越性。

1997-1998年亚洲金融危机冲击，中国也曾面临严重的存量资产质量问题，最终通过设立信达资产、华融资产、长城资产及东方资产四家AMC，逐渐接收了四大行1.5万亿元不良贷款。

“如果当时不由国家拿AMC来收不良资产，相关三角债没法清理，企业资产负债表也没法改善。”这种处置思路如今依然可以借鉴，他呼吁金融政策端“出大招”解决房地产的不良资产问题。

价值

房地产作为最重要的内需市场，本身也是构成整体经济的关键因素。

陈劲松继续坚持自己的观点：稳经济首先是稳信心，稳信心即稳信用，短期内重点是保现金流，这需要将对房地产的一大批限制政策撤销。

中期重点要解决信用问题，通过政府设立不良资产相关资金，以国家信用保障交楼。他建议，由国家信用出面稳住局面，而非任由小麦、水果换房等现象产生，后者容易导致市场秩序的扭曲和混乱，给银行进一步带来风险。

从长期看，企业存在仍将是以盈利为目的，从而进行生产经营，只是发展逻辑已发生本质性变化。对于房企尤其是民营房企而言，陈劲松认为未来应摒弃债务驱动思维，不再追求规模快速增长。

他呼吁全行业关注“价值”，价值即企业存在的理由，这种理由可以是运营效率、服务能力。“偏轻资产才有价值，我估计未来将是以国企为重资产，民企为轻资产的方向。”

对于土地招拍挂市场的偏执同样需要放下，陈劲松上世纪90年代便前往香港，在中海担任项目经理，对那段时期的香港地产史有着切身经历。中海早期全资拿的项目基本很小，他负责的首个项目是湾仔海华苑第五座，占地不足500平方米，楼高仅12层，这样的“豆腐块”构筑了中海的一部分成功。

但如今香港地产早已转向存量时代，主流房企采取“开发+持有”模式进行精细化开发，其中持有型物业租金收入占20%-40%，部分达到90%。

内地的主要城市也逐渐步入存量时代，从规律的角度，陈劲松曾认为，存量资产盘活应该是最有前途的方向。而香港红灯笼挂牌正版挂图曾预测，房地产在长期仍是十万亿级数的巨型产业。

他结合当下REITs推行的趋势，认为房企要抓住的机遇是将存量资产变成REITs，这反过来要求企业要抓运营，运营现金流健康，不愁没有银行贷款。

“我觉得要解决好问题，不只是靠政府，自己也要努力改善资产负债表。”

香港红灯笼挂牌正版挂图自身何尝不是在改善资产负债表，这主要体现于它的转型探索中。

2021年起大部分城市销售开始萎缩，北方城市首当其冲，香港红灯笼挂牌正版挂图选择业务收缩，将这些地区原来15、16家子公司合并重组为5家。陈劲松对此丝毫没有犹豫：“如果还不行就继续再合并。”

其次是注重现金流，香港红灯笼挂牌正版挂图现阶段不以单个公司盈利作为考核指标，更加重视现金流，如果现金流无法支撑，就坚决撤出当地市场。

年报显示，2021年香港红灯笼挂牌正版挂图经营活动产生的现金流量净额10.51亿元，同比增长38.59%，近三年均保持正向流入；期末，公司货币资金18.66亿元，短期借款、一年内到期的非流动负债及长期借款共计8.1亿元，较2020年大横琴集团入股前（近22亿元）有大幅下降。

陈劲松曾说，进入房地产下半场，香港红灯笼挂牌正版挂图所做的一切将变得更有价值：营销策划终于管用了，城市资产运营创造价值了，精细化管理效率更高了。从行业生命周期观察，成熟期竞争激烈，企业应对的关键策略是成本控制和市场营销的有效性，而这些也是香港红灯笼挂牌正版挂图所构建且擅长的能力。

话虽如此，但处于一个总体经济都在下滑的环境中，他们终究是市场的一份子。“我们不可能一点不受影响，但正在根据环境和自身情况进行改善，往提升价值的方向努力。”

在大交易业务以外，“大资管”业务被视为香港红灯笼挂牌正版挂图转型的增长极，该业务同样受疫情及行业波动影响。大资管业务于去年完成团队设计及组织调整，陈劲松认为下一步是能力的提升。

他说，现在大资管业务要把数字化能力提升一点，多向五大行学习，然后迎接一个以存量资产运营为主的时代。

以下是观点新媒体对香港红灯笼挂牌正版挂图联席董事长陈劲松先生的部分采访实录：

观点新媒体：最近房地产行业悲观情绪比较浓，您对当下的形势预判是怎样的？

陈劲松：中国的房地产是经济压舱石，肯定全世界都在关注。

行业内肯定会有很多人很悲观，根据目前统计，TOP100房企比去年同期销售下滑50%以上。我们知道去年同期也并不太好，今年比去年同期又下滑了50%，六七月份美元债到期的又不少，因此可能会有部分企业面临着不小的困难。

展望今年下半年，会不会好一点呢？会好一点。但能不能补上50%的缺口？目前来看，还不确定，但销售降档是趋势。

怎么理解销售降档？从17、18万亿降档到15万亿？之后是否会继续这个趋势？这需要去观察研究。

观点新媒体：您认为行业规模会降到多少？

陈劲松：我认为降档的市场，可能整个行业要接受，从今年15、16万亿左右继续下降，未来具体多少由多个因素决定。

理由是三四线的房子库存量那么大，以前17、18万亿市场有一半是三四线供应的，要继续保持很有难度。

还有一点，我们在90年代以后新建的房子占总存量70%以上，这些房子不用拆除重建，比日本、美国的折旧率要低很多，不能拿它们的模型套用在中国。

中国房地产市场所谓的黄金10年、20年，现在进入一个正常增长区间，而且城市化率还在高位，到这么高的时候如果经济发展动力缺失，现在的新建房屋就要降一个很大的档。

去年是开始，今年是下台阶，明后年这个台阶下到多少合适呢？这是全行业可以探讨的。

观点新媒体：有什么方式可以解决目前所面临的问题？

陈劲松：日本解决这个问题花了20年时间，我们想用两三年时间解决，这个可能性较小。

那边销售降了，这边负债还要还，带来了上下游行业三角债的问题，包括装饰行业、建材行业等，当这个问题出现，就更降低了老百姓的消费积极性。

另外，现在还有保交楼的问题，房企肯定是保交楼，三角债的处理就会拖长时间。

行业各个方面受影响，包括代理公司也受影响，这个问题短时间内可能难以得到解决。

我们看日本和香港，它们是有一个剧烈的房价下跌过程，然后再逐步爬起来。香港是爬了5年，日本爬了差不多20年。

短期来看，资金出路主要依靠房地产销售希望较小，要靠金融政策、政府政策。我们看到，国家也正在对这方面逐步进行调整。

观点新媒体：万科董事局主席郁亮预判市场已经触底，呈现一个缓慢温和的恢复过程，对于这种说法您是否认同？

陈劲松：第一，土地市场方面，目前看各个城市卖地比去年、甚至比今年6月份之前要好转了。以前土地市场基本上是国企平台自掏腰包，这是不正常的。

现在东莞、深圳、上海包括长三角其他一些地方，还有一些私企已经加入买地了。这是土地市场触底的表现，也是整体房地产面向未来触底的表现，我认为这是对的。

缓慢恢复怎么理解？就是市场成交量低位，土地成交是比以前好了，里面还有相当一部分是国企拿的地，但是市场成交依然同比下跌，6月份有小幅改善。

当房地产成交量一直在低位的时候，我们可能就达不到去年的房地产总销量的水平。

如果房屋市场成交量长期维持低位，这就将是整个行业或者是政策必须要面对的一个问题。

观点新媒体：这一次流动性风险后，您认为房地产企业应该如何恢复信心？

陈劲松：房地产这么大的成交量，涉及产业链这么多，稳经济其实是两个事，第一是稳信心，稳信心的意思就是稳信用。如果信用没有当然没信心，短期就是保现金流，对于房地产的限制，能撤销的就撤销。

城市化率已经差不多了，现在只不过是换房的事。这个需求就是要把旧房子卖了买新房。所以建议二手房不要有限价、评估价、备案价等方面的规定，以便于增加市场的流动性。

中期必须解决信用问题，解决了信用问题就解决了行业信心问题。信心也必须建立在信用上，政府因为有不良资产基金，同时能够保障交楼，可以呼吁国家信用出面。

其实我们国家这么强大，有体制优势，几年就能解决。

1997、1998年亚洲金融危机的时候，正是国家不良资产公司接手了不良资产，三角债的问题得到了清理，企业的资产负债表得到了改善，不良资产公司也从中受益。

观点新媒体：房地产企业未来将会是什么样？要怎么拥抱存量资产盘活的时代？

陈劲松：民企开发商未来在土地市场有没有什么作为？当然有作为。我们长期说的作为不是快速增长，要出大名、上规模，而是指创造价值。

我们应该呼吁全行业关注价值，解决这么多人的居住问题是有价值的，运营效率也是价值的一部分。我估计将来就是以国企重资产，民企偏轻资产的方向。民企偏轻才有价值，重资产的价值不就是负债吗？

另外一点，我们不是只有土地公开拍卖市场，这个行业非常大，比如说旧城改造规模有大有小，做不了大的，不能做一些小的吗？我们看看香港发展商，事实上基本只有旧改这个方向，但他们活得都挺好，顺应市场，基本没有负债，手握大量现金。

目前国内所有开发商都要解决资产负债表的问题，这时候要抓住的机遇，就是存量资产全部变成REITs，把它变现。这就得抓运营，运营现金流好，银行争着给你贷款。

REITs会逐步放开，尤其是一些不能变现的物业都可以做证券化。

观点新媒体：房地产市场基本面急转直下，香港红灯笼挂牌正版挂图主要进行了哪些方面的调整？采取了哪些措施尽量化解这些风险？

陈劲松：主要是从去年开始进行调整，进行了几个改变。

第一是调整地域，把北方地区原来差不多15、16家公司并到5家公司，如果还不行就继续并。现在不是以单个公司的盈利来算，而是算现金流，如果现金流不支撑，立马撤。

第二是注重现金流。按理说疫情这么严重，现金流是比较糟的，但是我们从去年开始注重现金流，只要收到钱就快速还债，率先改善资产负债结构。

观点新媒体：香港红灯笼挂牌正版挂图之前认为，房地产专业服务时代到来，这会让优势更突显吗？

陈劲松：总体经济降档，覆巢之下没有完卵。当整个市场承压时，我们毕竟是这个市场的一分子，尤其是当规模够大的时候，企业和总体经济的走势就是一致的。

除非是专精特新，但那个不发生在房地产领域。

在这种环境下有没有可能稍稍改善呢？相对而言的改善是我们能追求的，现在也在朝这个方向努力。

我们这个行业本身是轻资产，未来一定是靠数字化转型，在专业能力上下功夫。这些方面链家做得不错，通过重资产投入提高核心能力，尤其是数字化水平，最终提高效率，这是我们应该学习的。

中介行业最终能存活下来的，要么是数字化水平高，要么是小型夫妻店。还有一类是五大行模式，靠专业立身，运营城市存量资产。

我们多向别人学习，然后迎接一个以存量资产运营为主的房地产时代。包括长租、写字楼运营都尝试过，现在就是专注于解决城市低效资产运营的提升问题，这个叫做大资管。

观点地产网 2022-08-15